En bienes raíces, no todo es ubicación o precio por m². Antes de comprar o desarrollar, hay tres factores que realmente determinan lo que puedes hacer con un terreno.
Ignorarlos no es un detalle técnico… es un error estratégico.
El error más común
Dos terrenos pueden tener el mismo tamaño y precio… pero un potencial completamente distinto.
La diferencia está en los coeficientes urbanísticos.
CAS: lo que debes dejar libre
El CAS (Coeficiente de Absorción del Suelo) define qué porcentaje del terreno
debe mantenerse permeable, es decir, libre de construcciones como concreto o
asfalto. Este espacio normalmente se destina a áreas verdes o superficies que
permitan la filtración del agua.
Ejemplo:
En un terreno de 250 m² con un CAS del 20%, deberás dejar 50 m² libres de construcción.
No es opcional.
Y afecta directamente el diseño y la viabilidad del proyecto.
COS: cuánto puedes ocupar en planta baja
El COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) indica el porcentaje máximo que puedes construir en el primer nivel del terreno. Es la “huella” del proyecto y define cuánto espacio ocupará la construcción a nivel de suelo, dejando áreas libres para accesos, circulación o estacionamiento.
Ejemplo:
Si tienes 180 m² de terreno y un COS del 60%, solo podrás construir 108 m² en planta baja.Define la eficiencia del espacio… y también sus límites.
CUS: donde está la rentabilidad
El CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo) determina la cantidad total de metros cuadrados que puedes construir considerando todos los niveles. Se expresa en ¨veces¨ el tamaño del terreno y es clave para entender el potencial vertical de un proyecto.
Ejemplo:
Un terreno de 120 m² con un CUS de 2.5 permite desarrollar hasta 300 m² en total, distribuidos en uno o varios niveles.Aquí es donde realmente se mide el potencial del desarrollo.
Uso de suelo: el tipo de proyecto que realmente puedes desarrollar
Es lo que define qué puedes construir… y para quién. No se trata solo de si puedes edificar, sino del tipo de producto que el terreno permite: habitacional, comercial, mixto o incluso industrial.
Esto cambia completamente la estrategia. Porque no es lo mismo desarrollar casas, departamentos o locales comerciales. Cada uso responde a un mercado distinto, con dinámicas, precios y velocidades de absorción diferentes.
Densidad: cuántas unidades caben (y qué tan rentable puede ser)
Es el factor que define la escala del proyecto: desde pocas unidades amplias hasta desarrollos con mayor volumen.
Aquí es donde cambia la lógica financiera. Más unidades pueden significar mayor ingreso potencial, pero también mayor complejidad en diseño, servicios y comercialización.
No se trata de construir más por construir. Se trata de entender qué densidad hace sentido para el mercado, el producto y la zona. Porque en muchos casos, el equilibrio correcto genera más valor que simplemente maximizar el número de unidades.
¿Por qué importa?
Estos factores determinan:
- Cuántos niveles puedes construir
- Qué tipo de proyecto es viable
- Cuántas unidades puedes desarrollar
- Qué tan rentable puede ser la inversión
Un terreno no vale solo por su ubicación, vale por lo que te permite desarrollar.
En Costa Realty, analizamos cada terreno desde su capacidad real de desarrollo, no solo desde su precio o ubicación. Acompañamos a inversionistas y desarrolladores a identificar oportunidades con fundamentos sólidos y visión de mercado.
De tal forma incide en el diseño y viabilidad del proyecto.
