En Costa Realty creemos que un comprador informado es un comprador protegido. Por eso queremos hablarte de un tema que muchos omiten: los riesgos estructurales en los contratos de preventas inmobiliarias y cómo identificarlos antes de comprometer tu patrimonio.
La promesa atractiva de comprar en preventa puede parecer la decisión financiera perfecta: precios preferenciales, oportunidad de personalización y la posibilidad de entrar en zonas emergentes antes de que los precios se disparen. Miles de inversionistas en México eligen esta modalidad cada año. Sin embargo, existe un problema que pocos compradores detectan hasta que es demasiado tarde: la forma en que están estructurados la mayoría de estos contratos.
La mayoría de los contratos de promesa de compraventa establecen pagos en fechas fijas, como enganche, mensualidades programadas y liquidación final, completamente independientes del progreso real de la construcción.
Imagina este escenario común.
Durante los primeros seis meses haces tu enganche y pagas puntualmente tus mensualidades.
En el séptimo mes visitas la obra y descubres que apenas hay cimientos. Entre el mes ocho y el doce el avance es mínimo o inexistente, pero tu contrato exige que sigas pagando.
En el mes trece, frustrado, decides suspender pagos hasta ver un progreso real. Técnicamente, quien incumple el contrato eres tú, no el desarrollador. Aunque la obra esté detenida, aunque no haya avances o el proyecto parezca abandonado, tu obligación contractual de pagar según el calendario sigue vigente.
Las consecuencias pueden ser devastadoras. Cuando un comprador suspende pagos ante la falta de avance, el desarrollador puede declarar la rescisión del contrato, retener parcial o totalmente lo que ya se pagó, iniciar acciones legales por incumplimiento y aplicar penalizaciones o cargos adicionales. El comprador queda atrapado entre dos opciones igual de riesgosas: seguir pagando por algo que no avanza o detener pagos y perderlo todo.
¿Por qué suceden estos problemas?
Los desarrolladores pueden enfrentar múltiples dificultades que detienen o retrasan proyectos. Entre las más comunes se encuentran problemas de liquidez o financiamiento, retrasos en permisos municipales o ambientales, conflictos legales sobre la propiedad del terreno, cambios en regulaciones de construcción y una mala planeación financiera del proyecto. En el peor de los escenarios, existen desarrolladores que desde el inicio operan con modelos financieros insostenibles o directamente fraudulentos.
En Costa Realty hemos identificado patrones que deben activar todas tus alarmas:
- Presión excesiva para firmar rápidamente con frases como “la oferta vence mañana”
- Contratos que no permiten negociación de cláusulas
- Desarrolladores sin historial comprobable
- Ausencia de garantías reales como fideicomisos o pólizas de cumplimiento
- Permisos de construcción “en trámite” cuando ya están vendiendo
- Evasivas al solicitar información sobre avances, finanzas o situación legal
- Rendimientos proyectados irrealmente altos y pagos solicitados fuera de esquemas formales, como transferencias personales o efectivo.
Tu estrategia de protección en preventas:
1. Contrata Asesoría Especializada
No cualquier asesor: necesitas un especialista que revise cada cláusula antes de tu firma. Este profesional debe negociar por ti, no solo leer el contrato.
2. Exige Pagos Vinculados a Avances Certificados
Tu contrato debe establecer que los pagos se liberan únicamente cuando se certifique el avance correspondiente de la obra mediante:
- Dictamen de perito independiente
- Supervisión notarial
- Fotografías y reportes fechados
Si el desarrollador se niega a esta condición, aléjate.
3. Verifica TODO Antes del Primer Pago
Solicita y verifica personalmente:
- Escrituras del terreno a nombre del desarrollador
- Permisos de construcción vigentes y completos
- Estados financieros del proyecto
- Referencias verificables de compradores en proyectos anteriores
- Constancia de no adeudos fiscales y prediales
4. Insiste en Garantías Bancarias o Fiduciarias
Los proyectos serios utilizan:
- Fideicomisos de garantía: tus pagos se depositan en fideicomiso y solo se liberan al desarrollador conforme avanza la obra
- Pólizas de cumplimiento: aseguradoras responden si el desarrollador incumple
5. Investiga la Reputación del Desarrollador
- Busca en redes sociales quejas o advertencias
- Consulta con autoridades locales sobre permisos y clausuras
- Habla con compradores de proyectos anteriores
- Verifica registros públicos de demandas o litigios
En Costa Realty operamos bajo un principio claro: tu confianza vale más que cualquier comisión.
Cuando trabajamos contigo en una preventa, te conectamos con abogados especializados de nuestra red de confianza, verificamos permisos y situación legal del proyecto, te mostramos señales de riesgo, aunque eso implique no cerrar la venta, te acompañamos a visitas de obra y mantenemos comunicación durante todo el proceso de construcción.
En el mercado inmobiliario, lo que no sabes puede costarte todo. Los contratos están diseñados por abogados que protegen al desarrollador. Por eso necesitas tu propio equipo que te proteja a ti.
